L\u2019amortissement est sur les l\u00e8vres de tous les comptables et investisseurs immobiliers. C\u2019est bien connu, les revenus de loyer constituent un revenu imposable qui s\u2019ajoute \u00e0 vos revenus personnels. Comme le total des d\u00e9penses d\u2019un immeuble est g\u00e9n\u00e9ralement inf\u00e9rieur aux revenus, tout solde positif constitue un revenu imposable. Or, le principe de l\u2019amortissement permet de diminuer ou m\u00eame d\u2019annuler ce solde positif.<\/p>\n
L\u2019exemple de Jean:<\/b><\/p>\n
Jean a achet\u00e9 un plex en 2018. La premi\u00e8re ann\u00e9e, les revenus \u00e9taient plut\u00f4t faibles puisqu\u2019il avait d\u00e9nich\u00e9 une belle aubaine \u00e0 vendre par une succession mais dont les loyers \u00e9taient bas. La premi\u00e8re ann\u00e9e, les revenus ont \u00e9t\u00e9 \u00e9quivalents aux d\u00e9penses, de sorte que Jean n\u2019a pas eu \u00e0 \u00a0payer d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n
Mais voil\u00e0 que des locataires ont quitt\u00e9, ce qui a permis \u00e0 Jean de r\u00e9nover les unit\u00e9s et de les louer plus cher, il se retrouve donc avec un bilan positif \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e. Heureusement pour lui, il existe une strat\u00e9gie fiscale pour lui \u00e9viter de payer de l\u2019imp\u00f4t: l\u2019amortissement.<\/p>\n
Au m\u00eame titre que les int\u00e9r\u00eats sur votre pr\u00eat hypoth\u00e9caire, les taxes fonci\u00e8res ou les frais de publicit\u00e9, l\u2019amortissement est une d\u00e9pense qui peut \u00eatre oppos\u00e9e \u00e0 du revenu et ainsi vous permettre de payer moins d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n
Il s\u2019agit d\u2019une d\u00e9pense fictive qui repr\u00e9sente la d\u00e9pr\u00e9ciation de l\u2019immeuble \u00e0 travers le temps. Dans le cas d\u2019un bien immobilier, \u201cl\u2019usure\u201d que prend votre plex vous permet de b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 chaque ann\u00e9e d\u2019une d\u00e9pense \u00e9quivalent \u00e0 4 % de la valeur du b\u00e2timent (un terrain n\u2019est pas amortissable).<\/p>\n
Voyons deux exemples, le premier sans amortissement et le deuxi\u00e8me avec:<\/p>\n
Exemple sans l\u2019amortissement:<\/b><\/p>\n
Revenus bruts: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a065 000 $<\/p>\n
D\u00e9penses d\u2019op\u00e9ration: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a018 000 $<\/p>\n
(assurances, taxes, entretien, etc.)<\/p>\n
Frais d\u2019int\u00e9r\u00eat: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a017 000 $<\/p>\n
(la portion d\u2019int\u00e9r\u00eats et non de capital sur vos versements hypoth\u00e9caires)<\/p>\n
<\/p>\n
Revenus nets avant imp\u00f4t:\u00a030 000 $<\/b><\/p>\n
<\/p>\n
Remboursement de capital:\u00a025 000 $<\/p>\n
(N\u2019est pas une d\u00e9pense d\u00e9ductible d\u2019imp\u00f4t)<\/p>\n
Imp\u00f4t \u00e0 payer sur les revenus :\u00a015 000 $ : (65 000 \u2013 18 000 \u2013 17 000) * 50%<\/p>\n
Liquidit\u00e9s: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0-10 000 $<\/p>\n
(Revenus nets avant imp\u00f4t moins remboursement de capital)<\/p>\n
Exemple avec l\u2019amortissement:<\/b><\/p>\n
Revenus bruts: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a065 000 $<\/p>\n
D\u00e9penses d\u2019op\u00e9ration: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a018 000 $<\/p>\n
Frais d\u2019int\u00e9r\u00eats: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a017 000 $<\/p>\n
Revenus net avant imp\u00f4t: \u00a0\u00a030 000 $<\/b><\/p>\n
Remboursement de capital:\u00a025 000 $<\/p>\n
*** Jusqu\u2019ici tout est identique ***<\/p>\n
Maintenant, ajoutons une d\u00e9pense d\u2019amortissement. Supposons que le b\u00e2timent vaut 750 000$, la d\u00e9pense d\u2019amortissement admissible sera de \u00a030 000 $ (4%).<\/p>\n
Comme l\u2019amortissement n\u2019est pas une sortie de fonds r\u00e9elle, mais bien une d\u00e9pense pour fins fiscales seulement, le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble se retrouve avec un bilan \u00e0 z\u00e9ro, mais il a tout de m\u00eame un solde positif dans ses poches \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n
Liquidit\u00e9s: + 5 000$<\/p>\n
D\u2019une perte de 10 000 $, nous arrivons \u00e0 un surplus de 5 000 $ en utilisant l\u2019amortissement!<\/p>\n
L\u2019inconv\u00e9nient<\/b><\/p>\n
Le d\u00e9savantage de ce m\u00e9canisme est que lors de la vente, l\u2019amortissement que vous aurez pris au fil des ann\u00e9es s\u2019ajoutera (pour fins fiscale seulement) au prix de vente de l\u2019immeuble \u00e0 revenus, faisant ainsi augmenter votre gain en capital. En effet, les biens immobiliers sont g\u00e9n\u00e9ralement vendus plus cher qu\u2019ils n\u2019ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s, ce qui fait en sorte que la \u201cd\u00e9su\u00e9tude\u201d pour laquelle nous avons pris de l\u2019amortissement n\u2019a pas eu lieu et se convertira ainsi en revenus.<\/p>\n
Toutefois, il est important de nuancer cet \u201cinconv\u00e9nient\u201d, puisque si votre objectif est d\u2019acqu\u00e9rir plusieurs immeubles \u00e0 revenus, il faut maximiser les liquidit\u00e9s disponibles \u00e0 court terme.<\/p>\n
Si vous pr\u00e9voyez vendre votre immeuble dans plusieurs ann\u00e9es lorsque vous serez \u00e0 la retraite, le report d\u2019imp\u00f4t que constitue l\u2019amortissement est tr\u00e8s avantageux. En effet, votre taux d\u2019imp\u00f4t marginal sera probablement inf\u00e9rieur lorsque vous serez retrait\u00e9 et le gain en capital n\u2019est imposable qu\u2019\u00e0 50% (voir notre article \u00e0 ce sujet).<\/p>\n
Nous vous recommandons de consulter un expert en fiscalit\u00e9 afin de vous aider \u00e0 planifier l\u2019utilisation de l\u2019amortissement d\u2019une mani\u00e8re optimale.<\/p>\n
MPLEX permet aux propri\u00e9taires de multilogements de 2 \u00e0 8 portes d\u2019atteindre leur but en prenant en charge leurs besoins immobiliers de mani\u00e8re efficace, professionnelle et humaine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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