L’amortissement est sur les lèvres de tous les comptables et investisseurs immobiliers. C’est bien connu, les revenus de loyer constituent un revenu imposable qui s’ajoute à vos revenus personnels. Comme le total des dépenses d’un immeuble est généralement inférieur aux revenus, tout solde positif constitue un revenu imposable. Or, le principe de l’amortissement permet de diminuer ou même d’annuler ce solde positif.

L’exemple de Jean:

Jean a acheté un plex en 2018. La première année, les revenus étaient plutôt faibles puisqu’il avait déniché une belle aubaine à vendre par une succession mais dont les loyers étaient bas. La première année, les revenus ont été équivalents aux dépenses, de sorte que Jean n’a pas eu à  payer d’impôt.

Mais voilà que des locataires ont quitté, ce qui a permis à Jean de rénover les unités et de les louer plus cher, il se retrouve donc avec un bilan positif à la fin de l’année. Heureusement pour lui, il existe une stratégie fiscale pour lui éviter de payer de l’impôt: l’amortissement.

Au même titre que les intérêts sur votre prêt hypothécaire, les taxes foncières ou les frais de publicité, l’amortissement est une dépense qui peut être opposée à du revenu et ainsi vous permettre de payer moins d’impôt.

Il s’agit d’une dépense fictive qui représente la dépréciation de l’immeuble à travers le temps. Dans le cas d’un bien immobilier, “l’usure” que prend votre plex vous permet de bénéficier à chaque année d’une dépense équivalent à 4 % de la valeur du bâtiment (un terrain n’est pas amortissable).

Voyons deux exemples, le premier sans amortissement et le deuxième avec:

Exemple sans l’amortissement:

Revenus bruts:                       65 000 $

Dépenses d’opération:          18 000 $

(assurances, taxes, entretien, etc.)

Frais d’intérêt:                       17 000 $

(la portion d’intérêts et non de capital sur vos versements hypothécaires)

 

Revenus nets avant impôt: 30 000 $

 

Remboursement de capital: 25 000 $

(N’est pas une dépense déductible d’impôt)

Impôt à payer sur les revenus : 15 000 $ : (65 000 – 18 000 – 17 000) * 50%

Liquidités:                               -10 000 $

(Revenus nets avant impôt moins remboursement de capital)

Exemple avec l’amortissement:

Revenus bruts:                        65 000 $

Dépenses d’opération:           18 000 $

Frais d’intérêts:                       17 000 $

Revenus net avant impôt:   30 000 $

Remboursement de capital: 25 000 $

*** Jusqu’ici tout est identique ***

Maintenant, ajoutons une dépense d’amortissement. Supposons que le bâtiment vaut 750 000$, la dépense d’amortissement admissible sera de  30 000 $ (4%).

Comme l’amortissement n’est pas une sortie de fonds réelle, mais bien une dépense pour fins fiscales seulement, le propriétaire de l’immeuble se retrouve avec un bilan à zéro, mais il a tout de même un solde positif dans ses poches à la fin de l’année.

Liquidités: + 5 000$

D’une perte de 10 000 $, nous arrivons à un surplus de 5 000 $ en utilisant l’amortissement!

L’inconvénient

Le désavantage de ce mécanisme est que lors de la vente, l’amortissement que vous aurez pris au fil des années s’ajoutera (pour fins fiscale seulement) au prix de vente de l’immeuble à revenus, faisant ainsi augmenter votre gain en capital. En effet, les biens immobiliers sont généralement vendus plus cher qu’ils n’ont été payés, ce qui fait en sorte que la “désuétude” pour laquelle nous avons pris de l’amortissement n’a pas eu lieu et se convertira ainsi en revenus.

Toutefois, il est important de nuancer cet “inconvénient”, puisque si votre objectif est d’acquérir plusieurs immeubles à revenus, il faut maximiser les liquidités disponibles à court terme.

Si vous prévoyez vendre votre immeuble dans plusieurs années lorsque vous serez à la retraite, le report d’impôt que constitue l’amortissement est très avantageux. En effet, votre taux d’impôt marginal sera probablement inférieur lorsque vous serez retraité et le gain en capital n’est imposable qu’à 50% (voir notre article à ce sujet).

Nous vous recommandons de consulter un expert en fiscalité afin de vous aider à planifier l’utilisation de l’amortissement d’une manière optimale.

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